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2018全国土地市场整体稳定 一线城市各项指标回落

2019-01-13       浏览次数:100

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 随着房地产市场进入平稳期,大部分城市楼市成交去化速度放缓,2018年,全国土地市场趋于稳定。根据中指院公布的数据,2018年,全国300城土地供应增加近两成,二三线城市供应走高,带动成交量上扬,楼面均价同比回落,平均溢价率继续呈下跌态势。

 截至2018年12月末,全国300城市土地出让金总额为41773亿元,同比增加2%。受各地调控政策持续深化影响,底价成交频现,住宅类用地出让金占比降至81%,商办类及工业用地合计占比17%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主,二线城市中共19个同比走高,中西部城市为主力;杭州以收金2442.9亿、同比增加11%占据出让金榜单头名。

 一线城市各项指标回落 三四线土地出让金上涨

 2018年,一线城市土地供应回落,成交方面各指标均降。去年全年,一线城市共推出土地620宗,推出土地面积2860万平方米,同比下降12%;成交方面,共成交土地577宗,成交土地面积2754万平方米,同比下降8%;土地出让金为5517亿元,同比下降12%;楼面均价8830元/平方米,同比下跌6%;平均溢价率为6%,较去年下降8个百分点。

 二线城市土拍政策不断完善,土地供应与成交面积与去年上行,收金及均价同比回落,溢价率各季度均同比下降,土地市场总体保持稳定。具体来看,二线城市共推出土地9682宗,推出土地面积44151万平方米,同比增加16%;成交方面,共成交土地8353宗,成交土地面积37230万平方米,同比增加12%;土地出让金为20520亿元,同比减少1%;土地成交楼面均价为2831元/平方米,同比下跌13%;土地平均溢价率为12%,较去年下降16个百分点。

 三四线城市承接热点城市需求外溢,供地面积同比增幅领衔,成交量及收金同比走高,溢价率下滑明显。2018年,三四线城市共推出土地20015宗,推出土地面积81429万平方米,同比增加24%;成交方面,共成交土地16572宗,成交土地面积65508万平方米,同比增加16%;土地出让金15736亿元,同比增加15%;土地成交楼面均价为1371元/平方米,同比减少2%;土地平均溢价率为18%,较去年下降21个百分点。

 北京朝阳区宅地领跑楼面价TOP榜

 中指院公布的数据显示,2018年,宅地楼面价TOP10榜单均价较去年同期小幅走低,一线城市包揽榜单前九席,其中,朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块由远洋+首创联合体以楼面价61348元/平方米揽入囊中,居榜单首位,北京、上海共计9宗宅地上榜TOP10。

 根据中指院分析,入榜地块规划建筑面积普遍较小,有8宗宅地体量不足10万平方米,其中有6宗为纯住宅用地,位居榜单前六名。此外,由于重点一二线城市延续执行相关土拍政策,企业拿地成本及门槛相应提高,因此本年度入榜地块竞得方仍以实力雄厚的品牌房企为主。

 杭州以2441亿领衔出让金TOP榜

 2018年,全国300城市土地出让金总额同比增加2%,其中住宅类用地占比约81%,同比上涨2个百分点。一线城市中深圳、北京收金降幅较为明显,同比下滑45%和40%,二线城市则多以增长为主。

 全国土地出让金排名前二十城市总额为20029.8亿元,同比减少9%,上榜门槛为449.6亿元。榜单前七席收金均破千亿元,其中杭州收金2441亿元高居榜首,上海收金近1830亿元位列第二。一线城市均有上榜,合计收金5517.2亿元,占榜单总额的28%。二线城市上榜14席,占据榜单七成,为榜单主力。受到广州、苏州等城市需求外溢的影响,三四线城市中佛山、常州跻身榜单前二十。

 除此之外,一个不能忽视的现象是,2018年,土地市场流拍情况显著增多。随着土地市场的调控深入,部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩;同时,楼市限购、限贷款等调控城市范围增大,部份购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大;再加上房企融资渠道持续收紧,致使房企拿地更加谨慎,土地市场流拍现象加剧。

 根据中指院预测,2019年,部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策,保持房企拿地积极性,稳定市场预期。

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