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“土豪”不再,楼市巨变正在悄然展开!

2019-01-12       浏览次数:69

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  今年以来,大多数城市都在加大土地供应,全国卖地收入不断创新高。截至11月15日,全国50大城市卖地收入刷新历史同期纪录,多达28541.8亿,同比(20080亿)上涨42%。全国47个城市卖地超过200亿,北京和杭州的土地出让金超过2000亿元,分别为2509亿和2011.7亿。

流拍数量也在创新高,开发商拿地开始变得异常谨慎,一般城市的土地不拿,核心城市的土地也精挑细选。这不仅证明楼市已冷,还暗示着楼市调控态势可能还要维持两年以上。

据同策研究院数据显示,今年7-10月,全国35个大中城市共计流拍128宗,同比增加约37.6%,流拍占推出土地比例3.37%,同比上涨约0.8个百分点。

同时,中原地产研究中心数据显示,截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗,其中一线城市北京1宗、广州2宗,合计数据同比上涨4成。

土地流拍宗数较多的有乌鲁木齐、宁波、银川、青岛、重庆、太原、成都等。其中,乌鲁木齐市今年下半年就有20宗土地流拍,规划建筑面积达164.28万平方米。

这有背于历次调控的惯例。前几轮调控,大小开发商都喜欢逆势拿地,本轮调控除了几个大开发商外,大多开发商已经不积极了,为何?

第一,确实没钱了,需要省着点花,准备度过漫长的冬天。

财政部数据显示,1~10月份国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长37.3%。这都是开发商买地上交的钱,大多数开发商的家底不多了。再加上银行贷款难度加大,利率抬高,钱越来越不好借。

雪上加霜的是,由于政府调控限价,楼市降温,开发商的利润收缩。

数据显示,TOP10房企大部分已提前完成全年销售任务,但利润率却持续走低。以第三方机构统计来看,2016年排名靠前的房企如恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等,净利润率大多在5%-6%。

第二,预估楼市调控时间会比较长,所以较谨慎。

往年调控,都是开发商展现实力的时候,逆势拿地准备在下一个牛市一展身手。但本轮情况不一样,从政府的决绝态度,到调控的力度,都是是绝无仅有的。因此,本轮调控时限估计会比较长。

不久前,在苏州举行的长三角区域房地产发展论坛上,专家们预测本轮调控估计会延续到2020年,意味着楼市调控还将持续2~3年的时间。

之所以是2020年,主要考虑到租售并举和房地产税这两个长效机制彻底发挥效能的时间节点,应该就在2020年前后。

租售并举在广州、深圳、杭州、南京等十多个城市有序展开,这些城市已经出台了相关的租赁细则,但要真正发挥调控楼市的效能估计还要两年多的时间。

房地产税还未出台,从出台到充分发挥作用,时间点估计就在2020年前后。

对于开发商来说,这个冬天会比较长,是一场持久战。需要充足的资金才能安全度过。因此,可以预估2018年,土地流拍事件会比现在更甚。

第三、嗅到“钱荒”的味道

去年还是资本的狂欢期,房地产、市场大繁荣,短短一年间风向就发生了转变,到底是发生了什么?

这背后的逻辑其实是流动性的收紧,央妈把全社会的钱给收回去一部分。

全球性宽松的货币环境已经结束,美联储不仅进入加息通道,而且还开始了缩表计划。美元的购买力显著提高,美元也将越来越紧缺。

中国不跟不行呐。如果人民币贬值压力过大,聪明的投资者用脚投票,更大可能会选择大量抛售国内资产,转而投入资本主义的怀抱。所以坚持不懈防资本外逃、打击地下钱庄,也是这么个原因。

虽然现在中国央行淡定不动基准利率,但是M2增速在今年5月份开始进入个位数时代,明年加息已成大概率事件。最近房贷利率的上浮,就是央行有意抬高市场利率,收紧流动性。

央行行长周小川今年在博鳌论坛上也提到,全球进入货币紧缩时代,人民币也将放弃宽松政策。

再看回国内的政策动向,重点已从“去库存”转向“去杠杆”。

可以想象政策的魔力吗,“去库存”的任务一执行下来,生生将2015年末创历史新高的商品房库存降到两年多来的新低,各地又开始紧张补库存。之前从人口流动、市场规律出发,看空三四线城市的判断,在政策面前不得不认错——通过央行提供贷款,地方进行棚户区改造,三四线楼市今年大热,库存的烦恼全没了。

现在,政策转向倒逼全社会“去杠杆”,说白了就是降低负债水平。过去政府部门和企业依赖举债发展经济的路径,雪球越滚越大,留下严重的债务危机;这两年激增的中产更是有贷款消费的冲动,居民部门的房贷规模过大。

随之“灰犀牛”、“明斯基时刻”等象征经济崩溃的悲观名词被频频用于分析当下中国经济,降杠杆,防止发生系统性的金融风险,成为重中之重。

中央开始全面收紧信贷规模,清理为房地产和融资平台提供贷款的影子银行,整治P2P理财等金融乱象,严查居民将短期的“消费贷”改头换面用来首付,叫停负债过重的地方政府发展大基建……全国上下,贷款越来越难,钱也越来越紧。

为了防止“钱荒”的恐慌情绪在全社会劣性传导,引发系统性风险,央行近来在公开市场上不断输血,想缓解趋紧的流动性,稳住市场情绪。但是杯水车薪,这点钱解不了资本市场的渴,可以肯定,钱紧的趋势还会不断强化,收缩性货币政策不会发生转向。

第四、去泡沫、去杠杆、脱虚向实

差钱效应加剧首当其冲的是房地产市场。

拿不出全款来买房的刚需族会受到误伤,甚至多地可能遇见南京这种情况:富人和投资客连夜全款抢房,利用限价政策、房贷利率上升、首付比例提高等条件进行套利,二手房的价格比一手房还贵,刚需只能吃哑巴亏。不过,“房住不炒”的基调是肯定的,刚需族该上车还是得上车。

在“五限”调控政策下,未来一二线楼市销售数据回落,房企也不可能再加大杠杆拼命拿地。一旦房地产行业进入调整期,楼市高位横盘,过去几年房企积累的风险会慢慢暴露出来,对于投资客而言,房子在整体上难见大机会。

在十九大报告中,高层已经不再强调GDP的高速增长,转而更加重视经济结构的改善,引导资金脱虚向实。

在货币过多时,全社会进入追逐泡沫的投机时代,经济增速看不出好坏,但经济结构确实变差了,杠杆叠加,实体因为融资困难,走向凋敝。

现在货币规模收缩,政策堵住了热钱流入楼市的通道以及在金融系统内部空转的可能性,力引资金通过股市、债市等方式流向实体经济,

接下来要解决的难题是,如何将那些吞噬流动性又不产生现金流回报的企业清出市场。而在房地产这个国家支柱产业也必将会面临全新的发展和改造。


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